中介人的不作为违反如实报告义务的，应赔偿购房人的税费损失

入库编号2023-07-2-123-003王某某诉上海某房地产经纪有限公司中介合同纠纷案——中介人的不作为违反如实报告义务的，应赔偿购房人的税费损失关键词民事中介合同纠纷如实报告义务税收损失赔偿责任基本案情　　王某某是房屋买受人，上海某房地产经纪有限公司（以下简称某房产经纪公司）是中介人。2020年12月30日，王某某在某房产经纪公司的居间下与出卖方签订了网签合同。签约前，王某某已经告知其是家庭购房，其本人并无购房资格，配偶有购房资格。2021年3月23日，买卖双方去办理过户手续时，因签约的买方仅有王某某一人，而其并无购房资格，导致过户未成。3月25日，王某某及其妻子与卖方重新签订了网签合同，并完成了后续交易。然因2021年1月22日开始实施的沪建房管联〔2021〕48号文件《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》）调整了增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。因第二次网签时间在该新政实施之后，王某某为涉案房屋交易多支付增值税和附加税合计264,999.98元。故王某某诉请返还已付部分居间费并赔偿上述多支付的税费损失、律师费损失。某房产经纪公司则反诉要求王某某支付剩余居间费并支付逾期付款违约金。　　 双方确认王某某已告知某房产经纪公司其社保不符合上海市购房条件，其妻子社保符合，且家庭名下无房。但某房产经纪公司称当时王某某表示其是开公司的，税单已满五年，亦符合上海市购房资格，故让其一个人进行了网签。且双方确认在网签之后（涉案房屋抵押涤除后）再加上王某某妻子的名字，故合同补充条款中有相关卖方同意买方增加权利人的约定。对此，王某某不予认可，表示其从未告知过某房产经纪公司以税单购房，且某房产经纪公司从未要求其提供过税单；双方亦未约定房屋抵押涤除后增加其妻子为买受人，合同关于增加权利人的约定仅是常规条款，并非针对本案的特别约定。某房产经纪公司对于上述主张，未提供证据予以证明。　　某房产经纪公司自认就涉案房屋交易，向卖方收取佣金70,000元。　　经王某某申请，人民法院至国家税务总局上海市嘉定区税务所进行调查。经查，王某某、裴某某为涉案房屋交易支付增值税和附加税合计264,999.98元。　　上海市嘉定区人民法院2022年1月29日作出（2021）沪0114民初24087号判决：一、被告（反诉原告）某房产经纪公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）王某某税费损失人民币180,000元；二、原告（反诉被告）王某某于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）某房产经纪公司佣金人民币39,000元；三、原告（反诉被告）王某某的其余诉讼请求，不予支持；四、被告（反诉原告）某房产经纪公司的其余反诉请求，不予支持。　　某房产经纪公司不服，提出上诉，上海市第二中级人民法院（2022）2022年7月20日作出沪02民终5071号判决，驳回上诉维持原判。裁判理由　　法院生效裁判认为，某房产经纪公司在居间过程中未履行中介人的如实报告义务，存在过错，应对王某某由此产生的实际损失承担赔偿责任。同时，因其促成合同成立，故王某某应向其支付剩余佣金。　　 一、某房产经纪公司未履行中介人的如实报告义务　　 如实报告义务是中介人的主要义务。在房屋买卖居间过程中，中介人应当全面履行忠实义务和勤勉义务，将就有关订立合同的重要事项向委托人全面、如实报告。中介人需要具备相应的专业知识和从业资格，故对缔约相关事项的告知与一般交易中当事人的告知义务有更为专业化的要求。《民法典》第九百六十二条对如实报告义务进行了明确规定，“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任”。该条文第一款是对义务的直接规定，第二款是对违反义务行为和后果的规定。但第二款中仅对中介人违反该义务中“故意隐瞒”与“提供虚假情况”两种情形下需承担的赔偿责任进行了约定，对于中介人应知而未告知（包括未尽勤勉谨慎义务进行调查核实导致不知故未告知、应知已知但失职未告知）导致委托人利益受损的情形及法律后果，并未进行规制。　　 如实报告义务的范围应限于与合同订立与履行相关的重要信息。结合实务，应当报告的重要信息主要包括四大类：一是与房屋本身有关的信息，诸如房屋所有权信息、权利负担信息、周边环境信息、房屋价值信息等。二是与买受人有关的信息，其中买受人身份信息、购买资格、资信信息亦成为影响缔约的重要因素。三是相关政策信息，与交易密切相关的主要涉及限购政策、贷款政策、交易税收政策等，直接影响交易成功与否。四是交易程序性信息，包含影响交易结果的交易流程和各流程注意事项。如实报告义务范围不应仅局限于“已知”信息，亦应包含“应知”信息和“程序性信息”。　　 本案中，某房产经纪